Başlık
8
Kanunlar
Kat mülkiyeti süreçlerinde en çok başvurulan kanun başlıkları tek sayfada
Kat mülkiyeti, ortak yaşam düzeni, yönetim planı, gider paylaşımı, haklar, borçlar ve devre mülk uygulamalarıyla ilgili temel başlıkları daha okunabilir ve kurumsal bir yapı içinde topladık.
Sayfa Özeti
Kapsam
KMK
Erişim
Hızlı
Bilgilendirme
Bu sayfa pratik başvuru ve hızlı okuma kolaylığı için hazırlanmıştır. Bağlayıcı yorum ve işlem tesisinde resmi mevzuat metinleri ile uzman görüşü esas alınmalıdır.
Madde 1-9
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı
Kat mülkiyeti sisteminin temelini oluşturan tanımlar, ortak yerler, arsa payı düzeni ve bağımsız bölüm ilişkileri bu bölümde çerçevelenir.
İçerik Özeti
Tamamlanmış yapılardaki bağımsız bölümler üzerinde ayrı mülkiyet hakkı, yapımı süren projelerde ise sonradan kat mülkiyetine dönüşecek kat irtifakı kurulabileceği açıklanır.
Ana gayrimenkul, ana yapı, bağımsız bölüm, eklenti, ortak yer, arsa payı ve sözleşme gibi kavramlar kanuni anlamlarıyla tanımlanır.
Arsa payının bağımsız bölüm değeriyle orantılı olması esastır; dengesiz dağılım varsa hak sahipleri yeniden düzenleme talebiyle yargı yoluna başvurabilir.
Öne Çıkan Noktalar
- Ortak yerler arasında temel taşıyıcı elemanlar, girişler, merdivenler, asansör, çatı, tesisatlar ve ortak kullanım alanları sayılır.
- Arsa payı bağımsız bölümden ayrı devredilemez, miras ve tasarruf işlemleri bağımsız bölümle birlikte yürür.
- Kanunda veya yönetim planında hüküm bulunmayan uyuşmazlıklarda Medeni Kanun ve genel hükümler uygulanır.
Madde 10-14
Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması
Resmi senet, tapu tescili ve gerekli teknik belgeler üzerinden kat mülkiyeti ya da kat irtifakının hangi usulle doğduğu bu bölümde düzenlenir.
İçerik Özeti
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senet ile tapu siciline tescil edildiğinde doğar; ana gayrimenkulün yalnız bir kısmı için tek başına kat mülkiyeti kurulamaz.
Başvuru sürecinde malik veya tüm paydaşların imzalı istemi, belediye onaylı proje, yapı kullanma belgesi, fotoğraf, bağımsız bölüm listesi ve yönetim planı gerekir.
Tapu memuru belgeleri inceleyerek her bağımsız bölüm için ayrı tescil yapar ve genel kütük ile kat mülkiyeti kütüğü arasında bağlantı kurar.
Öne Çıkan Noktalar
- Henüz tamamlanmamış yapılarda kat irtifakı kurulabilir ve yapı tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilir.
- Aynı katta bitişik birden çok bölüm tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
- Yönetim planı, kuruluş belgeleri arasında zorunlu ve bağlayıcı bir unsur olarak yer alır.
Madde 15-17
Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları
Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet yetkileri, ortak alan kullanım hakkı ve kat irtifakı sahiplerinin projeyi tamamlama yönündeki hakları bu bölümde toplanır.
İçerik Özeti
Kat malikleri, kanundaki sınırlamalar saklı kalmak kaydıyla kendi bağımsız bölümleri üzerinde malik olmanın sağladığı tüm yetkilere sahiptir.
Ortak yerlerde mülkiyet ve kullanım hakkı arsa payı oranına dayanır; kömürlük, garaj, teras ve benzeri alanlarda kullanım ölçüsü de bu esasa göre belirlenir.
Kat irtifakı sahipleri, sözleşmeye göre yapının süresinde başlatılmasını ve tamamlanmasını birbirlerinden talep etme ve gerektiğinde dava etme hakkına sahiptir.
Öne Çıkan Noktalar
- Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlamışsa, henüz kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanabilir.
- Kat irtifakı sahipleri kendi aralarından ya da dışarıdan yönetici atayabilir.
- Haklar yalnız bağımsız bölüme değil, ortak yaşam düzeninin sürmesine de yöneliktir.
Madde 18-26
Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları
Komşuluk dengesi, ortak giderlere katılım, bakım yükümlülüğü, yasak kullanımlar ve ağır ihlaller karşısında uygulanacak yaptırımlar bu bölümün ana omurgasını oluşturur.
İçerik Özeti
Kat malikleri ve bağımsız bölümlerden sürekli yararlanan herkes doğruluk kurallarına uymak, diğer maliklerin haklarını ihlal etmemek ve yönetim planına bağlı kalmak zorundadır.
Ortak alanlarda izinsiz müdahale yapılamaz; bakım, mimari bütünlük ve yapısal güvenlik korunmalı, kusurlu hareketten doğan zararlar tazmin edilmelidir.
Kapıcı, bahçıvan, bekçi gibi personel giderleri ile sigorta, bakım, onarım ve işletme giderleri kanundaki esaslara göre eşit veya arsa payı oranında paylaşılır.
Öne Çıkan Noktalar
- Ortak alanlardan yararlanmıyor olmak gider payını ortadan kaldırmaz; geciken ödemeler için tazminat ve icra takibi uygulanabilir.
- Onarım için gerekli olduğunda diğer bağımsız bölümlere girilmesine izin verilmesi zorunludur; doğan zarar derhal karşılanır.
- Ağır ve sürekli ihlallerde ilgili bağımsız bölümün mülkiyetinin mahkeme kararıyla diğer maliklere devri dahi istenebilir.
Madde 27-45
Anagayrimenkulün Yönetimi
Kat malikleri kurulunun işleyişi, yönetim planı, toplantı ve karar usulleri, yönetici ataması, denetim ve önemli yönetim kararları bu bölümde detaylandırılır.
İçerik Özeti
Ana gayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir; yönetim planı kullanım biçimi, görev dağılımı, ücretler ve yönetim esaslarını belirleyen bağlayıcı bir sözleşme niteliğindedir.
Kurulun toplantı zamanı, çağrı şekli, yeter sayı, oy hakkı ve kararların noter tasdikli karar defterine işlenmesi gibi usuller açık şekilde düzenlenir.
Yönetici veya yönetim kurulu; aidat ve avans toplama, sigorta yaptırma, bakım-onarım tedbirlerini alma, defter tutma, işletme projesi hazırlama ve hesap verme yükümlülüklerini taşır.
Öne Çıkan Noktalar
- Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur.
- Haklı sebeple hâkimin müdahalesi istenebilir; kararların uygulanmaması para cezasına kadar uzanabilir.
- Faydalı yenilikler çoğunlukla, lüks nitelikli işler ise yararlananların gider paylaşımıyla yapılır; bazı büyük tasarruflar için oybirliği gerekir.
Madde 46-49
Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi
Yıkım, kamulaştırma, harap olma, adi mülkiyete dönüş ve kat irtifakının süre içinde hayata geçirilememesi gibi sona erme halleri bu bölümde açıklanır.
İçerik Özeti
Kat mülkiyeti, sicil kaydının silinmesiyle; anagayrimenkulün tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde ise genel hükümlere göre sona erer.
Anayapı tamamen harap olduğunda kat mülkiyeti kendiliğinden düşer; belirli bağımsız bölümlerin yeniden yapılmaması halinde arsa payı devri ve yeni inşa yükümlülükleri gündeme gelir.
Harap olma veya sona erme durumu tapuya ve kat maliklerine bildirilmek zorundadır; kayıtlar yeniden ortak mülkiyet esaslarına göre düzenlenir.
Öne Çıkan Noktalar
- Kat irtifakı, malikin yazılı beyanıyla ya da arsanın yok olması, kamulaştırılması veya yapı yapılamaz hale gelmesiyle sona erebilir.
- Verilen projeye göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa sulh hâkimi kat irtifakını kaldırabilir ya da süre uzatabilir.
- Kamulaştırma bedeli her bağımsız bölüm için arsa payı ve eklentiler dikkate alınarak ayrı hesaplanır.
Madde 50-56
Son Hükümler
Kanunun yürürlüğe girişinden önce ve sonra kurulan hakların dönüşümü, geçiş hükümleri, vergi ve harç muafiyetleri ile belediyelerin görev alanı bu bölümde yer alır.
İçerik Özeti
Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra, bir taşınmazın belirli bölümünden kat maliki gibi yararlanma sağlayan yeni irtifak hakları bu sistem dışında kurulamaz.
Eski tarihli irtifakların kat mülkiyetine veya kat irtifakına dönüştürülmesi için geçiş süreleri ve usuller tanımlanır; bu dönüşümlere karşı itiraz ve mahkeme yolları da düzenlenir.
Geçiş sürecinde yönetim planı, sigorta, ortak giderler ve yönetim esasları bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanmaya devam eder.
Öne Çıkan Noktalar
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyet devri içermediği sürece harç ve vergi muafiyetinden yararlanır.
- Tapu memuru kurulan kat mülkiyetini belediye ve vergi dairesine bildirir.
- Belediye olmayan yerlerde kanunun belediyelere yüklediği görevler ilçe veya il merkez belediyelerince yerine getirilir.
Madde 57-67
Devre Mülk Hakkı
Mesken nitelikli yapılarda belli dönemlerde yararlanma hakkı sağlayan devre mülk sistemi, sözleşme yapısı, teslim yükümlülüğü ve uyuşmazlık çözümüyle birlikte bu başlık altında ele alınır.
İçerik Özeti
Devre mülk hakkı, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölüm üzerinde yılın belirli dönemlerinde yararlanma imkânı veren ve paya bağlı kurulan bir irtifak hakkıdır.
Dönemler en az on beş günlük olacak şekilde belirlenir; hak, bağlı bulunduğu pay ile birlikte devredilebilir, mirasçılara geçer ve tapu kayıtlarında ayrıca gösterilir.
Yönetim, teslim, bakım, büyük onarım, dönem değişimi ve yöneticinin yetkileri devre mülk sözleşmesinde ayrıntılı biçimde düzenlenir.
Öne Çıkan Noktalar
- Süre sonunda bağımsız bölümün boşaltılması zorunludur; tahliye edilmeyen kullanımlar idari makam kararıyla hızla boşalttırılabilir.
- Uyuşmazlıkların çözümünde sulh mahkemeleri görevlidir.
- Birden çok yapılı sitelerde ortak gider paylaşımı ve blok bazlı karar mekanizması için özel hükümler uygulanır.
Destek
Yönetim planı, aidat süreci veya kat malikleri kurulu kararlarında desteğe ihtiyaç duyarsanız bize ulaşın
Hukuki çerçeveyi doğru yorumlayıp uygulamaya geçirmek için saha tecrübesi ve kurumsal yönetim bakışıyla destek veriyoruz.